各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、示范區(qū)管委會和鐵路地區(qū)辦事處，縣人民政府各部門，有關(guān)單位：

《寶豐縣建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》已經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合工作實(shí)際，認(rèn)真貫徹落實(shí)。

2024年1月20日

寶豐縣建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

二級市場管理辦法

第一章  總  則

第一條  為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《河南省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（豫政辦〔2021〕27號）、《平頂山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)平頂山市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法的通知》（平政辦〔2023〕10號）精神，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為，提高存量土地資源配置效率，保障土地資源交易安全，助力縣域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條  我縣行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱土地二級市場）的交易及管理適用本辦法。

土地二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。

第三條  土地二級市場交易與服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循依法依規(guī)、誠實(shí)守信、公平自愿的原則。

第四條  縣自然資源部門設(shè)立的土地交易機(jī)構(gòu)具體承辦全縣土地二級市場相關(guān)工作。

第五條  在現(xiàn)有土地交易機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上設(shè)立實(shí)體交易大廳，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，為交易雙方提供交易場所和一站式服務(wù)，并將交易結(jié)果推送至稅務(wù)、不動產(chǎn)登記等部門，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。

第六條  縣自然資源部門依法對土地二級市場進(jìn)行管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章  建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第七條  建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須符合產(chǎn)權(quán)明晰、來源合法等前置條件，并取得不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）登記證書。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。

第八條  以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件，并向縣自然資源部門申請，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)：

（一）已取得不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）登記證書；

（二）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；

（三）依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第九條  以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，并取得不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）登記證書；地上建筑物、其他附著物已建成的，還應(yīng)取得相應(yīng)不動產(chǎn)權(quán)登記證書；

（二）已按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地；

（三）原土地出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。

土地出讓時簽訂工業(yè)項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”履約監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）的，應(yīng)達(dá)到出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定的畝均投資強(qiáng)度、畝均稅收、容積率和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等條件，由監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位就是否存在限制轉(zhuǎn)讓情形出具書面意見。“標(biāo)準(zhǔn)地”全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，相關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，“標(biāo)準(zhǔn)地”約定條件不變。

第十條  以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，權(quán)利性質(zhì)可保留為“作價出資或入股”方式，也可根據(jù)權(quán)利人申請直接變更為“出讓”方式。

第十一條  以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)可依法在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變土地用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓價款。

第十二條  以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

第十三條  土地分割、合并轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循節(jié)約集約利用原則。土地分割、合并轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)滿足以下條件：

（一）已取得不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）登記證書；

（二）分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件（分割后的容積率不得突破片區(qū)控制性規(guī)劃上限，分割、合并后的地塊按新規(guī)劃條件重新核定土地價款），不影響生產(chǎn)、經(jīng)營和使用功能；

（三）擬分割、合并宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意；

（四）分割、合并涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)的行政辦公及生活服務(wù)等附屬設(shè)施占用的建設(shè)用地不得與整宗地分割轉(zhuǎn)讓。用地批準(zhǔn)文件、土地出讓合同及監(jiān)管協(xié)議規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的，從其規(guī)定。

第十四條  實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓且建設(shè)工程投資額（投資額可委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)認(rèn)定）未達(dá)到總投資額25%的，在交易雙方簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，按照先投入后轉(zhuǎn)讓原則依法辦理預(yù)告登記（預(yù)告登記不發(fā)生不動產(chǎn)權(quán)利主體法律責(zé)任義務(wù)轉(zhuǎn)移），投資額達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

第十五條  有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利；

（二）依法收回；

（三）轉(zhuǎn)讓共有建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)其他共有人同意；

（四）權(quán)屬有爭議；

（五）未依法領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）登記證書；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三章  建設(shè)用地使用權(quán)出租

第十六條  建設(shè)用地使用權(quán)出租是指建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

建設(shè)用地使用權(quán)出租時，其地上建筑物、其他附著物同時出租。共有建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)取得其他共有人同意。抵押權(quán)設(shè)立前，建設(shè)用地已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

第十七條  以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理范圍。宗地長期出租或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

第十八條  以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出租合同（轉(zhuǎn)租合同），不得違反法律、法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定，出租年限應(yīng)小于原有償使用合同約定的剩余年期，最長不超過20年。

第十九條  以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，應(yīng)達(dá)到出讓合同和監(jiān)管協(xié)議約定的畝均投資強(qiáng)度、畝均稅收、容積率和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等條件，由監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行單位就是否存在限制出租或轉(zhuǎn)租情形出具書面意見。“標(biāo)準(zhǔn)地”全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租后相關(guān)權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，“標(biāo)準(zhǔn)地”約定條件不變。

第四章  建設(shè)用地使用權(quán)抵押

第二十條  建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指建設(shè)用地使用權(quán)人（抵押人）將其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

第二十一條  以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。劃撥土地抵押時，自然資源部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同批準(zhǔn)，不再另行辦理抵押審批手續(xù)。劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，抵押權(quán)人優(yōu)先繳納建設(shè)用地使用權(quán)出讓收入及相關(guān)稅費(fèi)后，方可優(yōu)先受償。

第二十二條  以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第二十三條  以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，經(jīng)出租人同意的，可以設(shè)定抵押權(quán)，抵押期限不得超過租賃期限。

第二十四條  以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)依法依規(guī)批準(zhǔn)后可以設(shè)定抵押權(quán)。

第二十五條  自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上建筑物、其他附著物一并抵押。涉及企業(yè)、個人之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物抵押同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時，應(yīng)載明抵押權(quán)順位。

第二十六條  探索允許營利性的養(yǎng)老、教育、文化、體育以及醫(yī)療衛(wèi)生等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，所獲融資專項(xiàng)用于原抵押人自身發(fā)展，不得挪作他用，不得為第三方提供擔(dān)保。

第五章  建立健全市場體系

第二十七條  建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場線上交易平臺，與省級土地二級市場交易平臺等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)和功能銜接，提供土地供求信息收集發(fā)布、網(wǎng)上公開交易事項(xiàng)辦理、成交結(jié)果信息公示等服務(wù)，保障交易信息的權(quán)威、公開，加強(qiáng)一級、二級市場動態(tài)聯(lián)動。

第二十八條  探索線上交易資金第三方賬戶托管模式，降低交易風(fēng)險。

第二十九條  建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”操作流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價款和稅費(fèi)繳納、歸檔等程序。

第三十條  制定土地二級市場交易合同示范文本，并明確使用規(guī)則。交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂統(tǒng)一規(guī)范的交易合同，規(guī)范轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。

第三十一條  轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)依法申報交易價格，申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的，縣政府可行使優(yōu)先購買權(quán)；申報價格或掛牌競價不合理上漲時，縣政府可以采取必要的措施。交易機(jī)構(gòu)及時向稅務(wù)部門提供價格信息，稅務(wù)部門根據(jù)土地交易稅種稅率依法進(jìn)行征稅。

第三十二條  政府有關(guān)部門、事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，在公開交易前應(yīng)征求自然資源、財政、國資等部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。經(jīng)依法批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有企業(yè)或公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通過土地二級市場交易平臺公開交易，原屬公共服務(wù)設(shè)施用地的，在符合規(guī)劃的前提下優(yōu)先用于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。自然資源、住建、稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)依法加強(qiáng)對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住建部門與自然資源部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)信息共享。

第三十三條  推進(jìn)土地二級市場交易與不動產(chǎn)登記深度融合，實(shí)行“交易+登記”一體化服務(wù)，探索建立匯集交易、登記、稅務(wù)、金融、咨詢服務(wù)等相關(guān)辦事窗口，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。實(shí)現(xiàn)信息互聯(lián)互通，精簡證明材料，嚴(yán)格落實(shí)限時辦結(jié)制、服務(wù)承諾制，為交易各方提供高效便捷的服務(wù)。

第三十四條  充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，保證市場主體在公正、公平、公開的市場環(huán)境下進(jìn)行交易，充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場主體合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)各類市場主體按照市場規(guī)則和市場價格依法平等使用和交易建設(shè)用地使用權(quán)。交易機(jī)構(gòu)要強(qiáng)化服務(wù)意識，優(yōu)化交易流程，科學(xué)核算服務(wù)成本，依法合理收取服務(wù)費(fèi)用，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，建立產(chǎn)權(quán)明晰、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場。

第三十五條  建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測制度，利用土地二級市場網(wǎng)上交易平臺和大數(shù)據(jù)分析技術(shù)實(shí)現(xiàn)動態(tài)監(jiān)測，主要統(tǒng)計土地二級市場交易的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、價款、時序等信息，并定期開展評估分析。

第六章  附  則

第三十六條  加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)督管理，建立自然資源、發(fā)改、財政、住建、國資、市場監(jiān)管、稅務(wù)、法院、銀保監(jiān)、金融監(jiān)管等部門共同參與的工作機(jī)制，形成工作合力，堅決防止國有資產(chǎn)流失、遏制新的歷史遺留問題產(chǎn)生。

第三十七條  自然資源部門和財政部門做好人員和經(jīng)費(fèi)等方面的保障工作，有序推進(jìn)全縣土地二級市場培育和發(fā)展。

第三十八條  本辦法自2024年1月30日起施行。