一、【起草背景】

完善國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場建設(shè)是貫徹落實(shí)黨的二十大精神，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，優(yōu)化土地資源配置，提高節(jié)約集約用地水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。

2019年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)），要求著力完善土地二級(jí)市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平，為完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。各地區(qū)有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)完善土地二級(jí)市場的重要性，結(jié)合實(shí)際研究制定實(shí)施細(xì)則和配套措施，確保各項(xiàng)工作舉措和要求落實(shí)到位。

2021年，河南省人民政府辦公廳印發(fā)了《河南省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的實(shí)施意見》（豫政辦〔2021〕27號(hào)），要求各地要結(jié)合實(shí)際研究制定土地二級(jí)市場操作細(xì)則，建立發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務(wù)等部門和法院、銀保監(jiān)、地方金融監(jiān)管等單位共同參與的工作機(jī)制，做好人員和經(jīng)費(fèi)等方面的保障，形成工作合力，有序推進(jìn)土地二級(jí)市場培育和發(fā)展。結(jié)合我縣實(shí)際，出臺(tái)了《寶豐縣建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場管理辦法》。

二、【起草依據(jù)】

（一）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）；

（二）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）；

（三）《河南省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的實(shí)施意見》（豫政辦〔2021〕27號(hào)）。

三、【主要內(nèi)容】

該《管理辦法》共六章，三十八條，分別為總則、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建設(shè)用地使用權(quán)出租、建設(shè)用地使用權(quán)抵押、建立健全市場體系和附則。

(一)總則。明確了建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場交易的制訂依據(jù)、適用范圍、實(shí)施主體和實(shí)施對象。

(二)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。明確了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的各種情形。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。明確土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。

(三)建設(shè)用地使用權(quán)出租。明確了劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度和以“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的條件。

建設(shè)用地使用權(quán)出租通過土地二級(jí)市場可以以協(xié)議的方式或者以競價(jià)方式出租，土地出租交易雙方應(yīng)簽訂出租合同。

(四)建設(shè)用地使用權(quán)抵押。放寬對抵押權(quán)人的限制，企業(yè)、自然人等均可作為抵押權(quán)人，申請以土地使用權(quán)辦理土地使用權(quán)抵押，進(jìn)一步明確了不得抵押的種類。

劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押按照《管理辦法》第二十一條規(guī)定辦理；以授權(quán)經(jīng)營方式取得建設(shè)用地使用權(quán)抵押按照《管理辦法》第二十四條規(guī)定辦理。

(五)建立健全市場體系。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級(jí)市場線上交易平臺(tái)，與省級(jí)土地二級(jí)市場交易平臺(tái)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)和功能銜接，提供土地供求信息收集發(fā)布、網(wǎng)上公開交易事項(xiàng)辦理、成交結(jié)果信息公示等服務(wù)，制定土地二級(jí)市場交易合同示范文本，并明確使用規(guī)則。對政府有關(guān)部門、事業(yè)單位涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行了要求，在公開交易前應(yīng)征求自然資源、財(cái)政、國有資產(chǎn)監(jiān)管等部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。經(jīng)依法批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓國有企業(yè)或公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)通過土地二級(jí)市場交易平合公開交易，原屬公共服務(wù)設(shè)施用地的，在符合規(guī)劃的前提下優(yōu)先用于公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

(六)附則。成立寶豐縣建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場領(lǐng)導(dǎo)小組，建立政府主導(dǎo)，自然資源、發(fā)展改革、財(cái)政、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務(wù)、法院、銀保監(jiān)、金融監(jiān)管等部門共同參與的工作機(jī)制，形成工作合力，加強(qiáng)對土地二級(jí)市場行為的審查監(jiān)管。

四、【土地二級(jí)市場交易平臺(tái)建設(shè)】

本辦法第一章第四條提出：縣自然資源部門設(shè)立的土地交易機(jī)構(gòu)具體承辦全縣土地二級(jí)市場相關(guān)工作；第五條提出：在現(xiàn)有土地交易機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上設(shè)立實(shí)體交易大廳，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級(jí)市場交易平臺(tái)；第五章第二十七條提出：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級(jí)市場線上交易平臺(tái)，與省級(jí)土地二級(jí)市場交易平臺(tái)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)和功能銜接，提供土地供求信息收集發(fā)布、網(wǎng)上公開交易事項(xiàng)辦理、成交結(jié)果信息公示等服務(wù)，保障交易信息的權(quán)威、公開，加強(qiáng)一級(jí)、二級(jí)市場動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)。

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號(hào))、《河南省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的實(shí)施意見》(豫政辦發(fā)〔2021〕27號(hào))等文件精神，要在自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機(jī)構(gòu)或平臺(tái)基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺(tái)。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級(jí)市場線上交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布、合同簽訂以及交易事項(xiàng)受理、審核、監(jiān)管等功能。實(shí)現(xiàn)與土地一級(jí)市場信息化系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)和功能銜接。

我們擬在縣自然資源局土地礦產(chǎn)交易中心設(shè)立“線下”實(shí)體交易大廳，在國有建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”出讓土地一級(jí)市場的基礎(chǔ)上，增設(shè)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場，便于土地一級(jí)和二級(jí)市場相互銜接，管理更加科學(xué)有序。與平頂山市大地自然資源交易中心協(xié)調(diào)，引入市級(jí)“線上”交易平臺(tái)，并與省級(jí)土地二級(jí)市場交易平臺(tái)等實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)和功能銜接，實(shí)現(xiàn)信息發(fā)布、合同簽訂以及交易事項(xiàng)受理、審核、監(jiān)管等功能。

本辦法第五章第二十八條“探索線上交易資金第三方賬戶托管模式，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。”

由于土地屬于大宗商品，交易額度大，在合同簽訂到完成不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，為防止交易雙方變掛，我們擬引進(jìn)銀行部門建立托管賬戶，在雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，受讓方按約定將轉(zhuǎn)讓價(jià)款打入托管賬戶，待完成交易行為后，按約定將轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付給轉(zhuǎn)讓方。

五、【政策問答】

1.什么是建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？

各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。

2.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的功能都有哪些？

為建設(shè)用地使用權(quán)一二級(jí)市場資源的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易提供權(quán)威的、公開的集中展示、推介和供需發(fā)布平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息采集發(fā)布全流程服務(wù)，加快建設(shè)用地使用權(quán)一二級(jí)市場交易供需信息匹配、提高土地交易成功率、促進(jìn)土地資源的合理配置使用；同時(shí)也為市場的監(jiān)管分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易供需信息發(fā)布、審核、瀏覽、交易撮合全流程服務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上與線下資源的對接、市場主體之間資源的對接，打破市場供需信息壁壘，促進(jìn)信息的流通。

3.通過二級(jí)市場交易土地的方式有哪些？

交易雙方可通過土地二級(jí)市場交易平臺(tái)發(fā)布和獲取市場信息。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級(jí)市場交易平臺(tái)公開交易。

六、【名詞解釋】

土地二級(jí)市場：是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，合法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，可以根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同相關(guān)約定，對土地進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)利用。并將經(jīng)過開發(fā)利用的土地使用權(quán)連同地上建筑物、附著物一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地分割、合并等市場活動(dòng)。

轉(zhuǎn)讓：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指建設(shè)用地使用權(quán)人，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定將國有建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。包括出售、交換、贈(zèng)與等。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)也隨著轉(zhuǎn)讓。

抵押：國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人合法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式，作為抵押財(cái)產(chǎn)向債權(quán)人作出履行債務(wù)擔(dān)保的行為。

出租：國有建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人，將國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)出租，承租人取得的權(quán)利不完全具有物權(quán)性質(zhì)，不是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其內(nèi)容只包括對土地的使用，不包括對土地一定程度的處分權(quán)，不得改變土地的用途，也不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押或進(jìn)行其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指劃撥土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移，包括出售、交換、贈(zèng)與等行為。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)的占有、使用、收益和有限處分權(quán)利全部轉(zhuǎn)移給新的權(quán)利人。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對國家土地所有權(quán)并不產(chǎn)生影響，國家仍然享有對該土地的所有權(quán)。

標(biāo)準(zhǔn)地：是指在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)具備供地條件的區(qū)域，對新建工業(yè)項(xiàng)目先行完成區(qū)域評(píng)價(jià)、先行設(shè)定控制指標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)所必需的通水、通電、通路、土地平整等基本條件的可出讓的國有建設(shè)用地。其指標(biāo)由區(qū)域評(píng)價(jià)和控制性指標(biāo)構(gòu)成。

分割、合并：國有建設(shè)用地宗地原則上不得調(diào)整，目前，法律法規(guī)缺乏規(guī)范國有建設(shè)用地分割、合并登記的具體規(guī)定，僅《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》規(guī)定了國有建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并登記問題，國有建設(shè)用地分割、合并登記應(yīng)先經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核同意，涉及改變土地用途的，應(yīng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；涉及調(diào)整容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。

國有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營：是指國家根據(jù)需要，將一定年限的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)經(jīng)營管理，同時(shí)轉(zhuǎn)增國家資本金。被授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)可憑國土資源管理部門發(fā)給的授權(quán)書，向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃等方式配置土地。我縣目前不存在以授權(quán)經(jīng)營方式使用建設(shè)用地使用權(quán)行為。

國有土地租賃：是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

七、【解讀機(jī)關(guān)】

解讀機(jī)關(guān)：寶豐縣自然資源和規(guī)劃局

聯(lián)系電話：0375-6515662