我國實行農村土地集體所有的制度，農民對其宅基地不擁有所有權，只擁有使用權，城鎮(zhèn)居民不得享有宅基地使用權。農民申請宅基地建造住房有嚴格的規(guī)定。根據(jù)土地管理法第六十二條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民住宅用地要經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。盡管土地管理法未明確規(guī)定宅基地使用權不得轉讓和抵押，但有關“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，也反映出不允許宅基地使用權向本集體經濟組織之外的人轉讓的本意。根據(jù)物權法的規(guī)定，宅基地使用權為用益物權，宅基地使用權人無權處分。物權法第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。”與第一百三十五條規(guī)定的建設用地使用權人對國家所有的土地享有的占有、使用、收益權利相比，宅基地使用權人無收益權利。物權法第一百八十四條還規(guī)定，宅基地使用權不得抵押。結合第一百五十三條“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”的明文，可以確定，宅基地使用權的權利人只能是農村中本集體經濟組織的成員，宅基地使用權人依法無權出賣、出租宅基地使用權而為收益或處分。

國務院的有關文件則明確禁止宅基地使用權及宅基地上房屋向城鎮(zhèn)居民流轉。如國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售。”2004年10月28日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。”2004年11月2日，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》第十三條規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”2007年12月30日，國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。”這些規(guī)定體現(xiàn)了國家政策一貫的限制農民住房、宅基地使用權向城鎮(zhèn)居民流轉的態(tài)度。這也正是實踐中農村宅基地上房屋轉讓后，隨著城市擴張、農村城鎮(zhèn)化、拆遷安置等導致土地和房屋升值，農民反悔致糾紛頻發(fā)的原因。

應該說，國家根據(jù)國情嚴格管制土地用途，限制城鎮(zhèn)居民向農民購置住房、占用農村宅基地的政策有相當?shù)暮侠硇裕瑫r應該看到，國務院的有關規(guī)定尚處于政策或規(guī)章層面，并沒有上升為行政法規(guī)。而考察土地管理法、物權法的規(guī)定，同樣禁止宅基地使用權向外（包括城鎮(zhèn)居民）流轉，但并未禁止農民向城鎮(zhèn)居民出賣、出租自有住宅、房屋。根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第4條的規(guī)定，確認合同無效應當以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，對宅基地使用權向城鎮(zhèn)居民交易流轉的協(xié)議或條款，應認定無效，對農村宅基地上房屋買賣、租賃、共建等合同，則應認定有效。本案陳某與楊某達成的在陳某戶宅基地上共建房屋，楊某取得一半份額房屋的（口頭）協(xié)議系對農村房屋原始取得及分配的約定，不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，應當認定有效。